VERS UN NOUVEAU MODELE DE PROMOTION IMMOBILIERE

Beyrouth regorge d’anciennes bâtisses, presque toutes menacées de destruction face à l’avancée commerciale. Mais Greenstone, la compagnie immobilière de Saadé Group, a décidé d’aller à contre courant de cette tendance : l’Armonial propose une solution concrète à cette problématique. Une première au Liban.

L’immeuble Panayot de la rue Abdel Wahab el Inglizi ne sera plus jamais menacé de destruction. Il est définitivement sauvé. Et pour cause : il est désormais intégré dans un nouveau projet au titre évocateur : Armonial. Pour les promoteurs de ce projet, il n’y avait pas d’hésitation quant au chemin à suivre. « Le choix était déjà fait, il faut préserver l’immeuble » explique Karim Saadé, le directeur de Saadé Group. Nous avions le permis de détruire en poche, mais nous avons décidé de garder l’ancienne bâtisse car elle a un intérêt architectural certain, même s’il ne s’agit pas d’un immeuble classé dans le patrimoine libanais ». Il y a également une deuxième raison à ce choix, plutôt une constatation comme le précise Karim Saadé : « il y a un marché très important par rapport à ce genre de produit, les gens recherchent l’ancien ». Cette raison d’ordre commercial vient toutefois en second lieu. Le directeur de Saadé Group est catégorique là-dessus : « il s’agissait essentiellement de garder le cachet de la rue Abdel Wahab el Inglizi, et de Beyrouth en général. Car si tout est détruit, qu’est ce qu’il restera ? Une ville comme une autre… qui n’a rien de spécial, autant alors aller à Dubaï. Quel serait l’intérêt de rester à Beyrouth ? Le patrimoine architectural fait partie du charme de la ville, ce charme levantin, méditerranéen qui se trouve être une synthèse de plusieurs modèles architecturaux : art déco, art nouveau, les maisons vénitiennes, le style ottoman, le style du mandat français… ».

Sauvegarder le charme de Beyrouth

L’immeuble Panayot date de l’époque du mandat français, et sa spécificité réside dans le fait qu’il est à cheval entre l’art déco et l’art nouveau. Effectivement l’immeuble recèle « un syncrétisme des styles ». Les étages de l’immeuble Panayot ont été construits à des périodes différentes, à quelques années d’intervalle, des décennies même. Un atout qui a été exploité dans le cadre de l’Armonial, pour créer un nouveau concept : la pérennité du moderne. Les concepteurs du projet ont donc décidé de contribuer à cette évolution en ajoutant à leur tour deux étages à l’ancienne bâtisse, « et c’est à ce niveau que se situe la jonction entre le moderne et l’ancien. On ne s’est pas contenté de garder la façade à l’identique, on a également mis une touche de notre époque. On n’a pas été passif, c’est ça l’idée ».

« C’était un challenge de faire cohabiter l’ancien et le moderne, de créer une harmonie entre ces deux, explique de son côté Sandro Saadé, le directeur général du groupe. Ça nous a pris beaucoup de temps, de travail et d’argent pour adapter ce concept… dans le choix des couleurs, la quantité de verdure, les matériaux à utiliser… ». C’est aussi ce qu’affirme Sami Andraos, le project manager, qui rappelle les nombreuses modifications qui ont été apportés au projet, surtout en ce qui concerne la tour. Effectivement, l’ancienne bâtisse est collée au nouvel immeuble, une tour de 20 étages qui « a un caractère particulier : elle est constituée de deux parties bien visibles à l’œil nu, ce qui permet d’intégrer et de casser cet élément moderne de manière à ne pas imposer une tour sans âme à l’ancienne bâtisse. Mais aussi de manière à permettre à la tour de bien vieillir, ajoute Karim Saadé, d’où notamment l’utilisation de matériaux riches et de grande qualité, tels le zinc et la pierre. Des matériaux qui resteront bien préservés dans plus de quatre décennies. « Pourquoi faut-il que seul l’ancien vieillisse bien, se demande le directeur de Saadé Group. Nous avons une double responsabilité : préserver l’ancien et faire du moderne qui pourrait avoir une pérennité, de manière à ce que ce qu’on considère moderne aujourd’hui devienne, plus tard, ancien, du bel ancien ».

La tour s’intègre donc parfaitement à son environnement, autant à l’ancienne bâtisse qu’au quartier Abdel Wahab el Inglizi, et c’est en fonction de ces donnes qu’elle a été agréée par la direction générale de l’Urbanisme. Et même plus, puisque l’Armonial valorise les anciennes demeures qui l’entourent. « Ceux qui résident dans cet îlot affichent leur satisfaction, explique Karim Saadé. D’autant plus qu’au départ, les habitants du quartier ne savaient pas qu’on allait préserver l’immeuble. Donc forcément il y avait une certaine inquiétude, mais qui s’est transformé plus tard en soulagement. C’est évident, ça se ressent tout de suite, surtout du côté des personnes âgées ». Sandro Saadé raconte qu’une vieille dame lui a expliqué qu’il fallait garder la même couleur de l’immeuble…

Il n’y a donc pas eu de doute. « Ça aurait été irresponsable de détruire l’immeuble Panayot, ça fait mal au cœur. Mais il s’agit d’une initiative privée, tient à expliquer Karim Saadé. Nous avons pris conscience de notre responsabilité, nous avons décidé de préserver l’ancienne bâtisse, nous avons pris le risque que cela implique, autant au niveau financier qu’au niveau du retard dans la construction… mais nous espérons que d’autres le feront aussi ». Les aléas et les difficultés sont donc nombreux, notamment au niveau technique. Sami Andraos donne comme exemple la consolidation de la façade sans permettre aucun déplacement de la structure de l’immeuble : « un travail très délicat et qui s’étalera sur une durée de 26 mois dans le but de creuser à plus de 20 mètres en dessous du bâtiment afin de construire les parkings en sous-sol ».

De difficultés en difficultés, les architectes du projet avaient du pain sur la planche. « Une équipe enthousiaste, impliquée dans les moindres détails et très réactive à l’idée de préserver le patrimoine du pays. C’est en ces termes que Karim Saadé raconte comment les architectes ont répondu à cette initiative, d’autant plus que « nous sommes tellement exigeants, nous recherchons toujours plus, dans le sens où cela crée un bouillonnement d’idées, des débats, des discussions et finalement des solutions ». En tout cas, l’un des deux architectes, Jacques Liger-Belair, avait déjà répertorié et classé l’immeuble Panayot dans l’un de ces ouvrages.

Un art luxueux

Après la majesté de l’immeuble Panayot, place à l’Armonial. L’art et l’harmonie : ce sont les deux termes à la base de l’appellation du projet confiée à une société spécialisée. Ce mot est d’ailleurs « à consonance française, explique Karim Saadé, étant donné qu’il s’agit de Abdel Wahab el Inglizi et que c’est du très haut de gamme. Nous avons essayé de conjuguer tous ces éléments dans un tout cohérent ». Effectivement, l’Armonial propose à ses résidents une série de prestations de qualité : une piscine, une salle de gymnastique, un sauna… et même quelque chose d’inédit au Liban : des caves à vin avec tout l’équipement nécessaire. Sans oublier les prestations qui diminuent la consommation d’énergie tout en apportant le confort et le luxe nécessaires aux habitants du projet (voir encadré 2). Quant à l’aspect technique, le contrôle a été effectué par la société française Apave (encadré 1). Karim Saadé s’explique :« nous avons demandé des missions de contrôle technique qui n’ont jamais été choisies au Liban, tels l’accès aux handicapés, l’isolation thermique et acoustique…Nous voulions qu’une société de réputation mondiale dise que tout a été effectivement fait suivant les normes internationales ». Et pour compléter le charme de ce projet : l’entré des deux immeubles se fait pas l’ancienne bâtisse qui se présentera comme une sorte de galerie où seront exposées diverses œuvres artistiques.

C’est le premier projet de ce genre au Liban. D’autres projets en ce sens ? « On y travaille, répond Karim Saadé. J’aurai espéré que ça soit plus courant au Liban ». Mais c’est encore possible, puisque avec l’Armonial, il y a désormais un exemple à suivre. Sandro Saadé insiste sur cette idée : « Il y a beaucoup d’associations de protection du patrimoine au Liban qui sont très fortes à s’agiter pour empêcher la destruction d’une ancienne bâtisse. Mais personne ne donne de solutions pratiques ou de modèles à suivre. Nous avons trouvé une solution commerciale à un problème culturel et social. On peut construire et exploiter la surface en gardant l’immeuble ancien. Mais est-ce que d’autres vont suivre notre exemple ? Pour Karim Saadé, l’Armonial représente l’exemple parfait pour ceux qui veulent promouvoir ce genre d’initiative et préserver le patrimoine. La prise de conscience est concrète. Ce n’est plus de la théorie. C’est un exemple de la vie courante, et il est facile de le suivre ».

NAYLA RACHED

Le contrôle technique effectué par APAVE

Saadé Group a voulu le meilleur standard international pour l’Armonial. Il a donc sollicité le bureau Apave sur ce projet désigné par le maître d’ouvrage et agréé par le Ministère Français de l’Intérieur pour la Prévention des Risques. Alexandre Richa, le représentant de l’Apave explique : « Notre Client a souhaité que cette construction de haut standing réponde aux normes françaises en vigueur et nous a donc sélectionné en tant que bureau de Contrôle Français. Dans ce cadre, la présence de l'Apave est une garantie supplémentaire et impartiale pour la bonne tenue des travaux. Il est rare pour des bâtiments du type résidentiel que les maîtres d'ouvrage fassent appel à un bureau de contrôle en dehors de la région de Solidere. C’est dire l’exigence du client en matière de sécurité où les normes de sécurité françaises seront intégralement respectées, ce qui est loin d’être le cas pour bon nombre de constructions similaires dans le pays, voire même à Beyrouth ».

Les missions confiées par Saadé Group dans le cadre de cette construction sont assez nombreuses. Concrètement il s’agit de la solidité des ouvrages et de clos et de couvert, la Sécurité des Personnes dans les Immeubles de Grande Hauteur ainsi que l’Accessibilité pour Personnes Handicapés, le Fonctionnement des Installations Electriques et Mécaniques, la Solidité des Ouvrages Avoisinants et l’Isolation Acoustique et Thermique. « Si certaines des missions retenues dites missions de «base» sont assez classiques, d’autres missions, notamment l’Isolation Acoustique et Thermique ainsi que la mission relative à l’Environnement sont d’avant-garde puisqu’elles sont d’un genre nouveau réalisées pour la première fois au Liban »ajoute Alexandre Richa, en charge de ce projet depuis le bureau de l’Apave à Beyrouth. « Ainsi, malgré la hauteur du bâtiment (de plus de 80 mètres), une pierre naturelle à forte inertie thermique a été retenue en guise de revêtement de façade. De plus, le bâtiment sera équipé de panneaux solaires pour la production d'eau chaude. L'orientation des locaux et la position des fenêtres ont été pensées pour recueillir le maximum de lumière naturelle sans pour autant transformer les lieux en fournaise durant les mois d’été ».